房地產(chǎn)行業(yè)具有資金密集、周期長(zhǎng)、業(yè)務(wù)鏈條復(fù)雜等特點(diǎn)，其內(nèi)部審計(jì)工作直接關(guān)系到企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控、合規(guī)運(yùn)營(yíng)及可持續(xù)發(fā)展。然而，當(dāng)前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)仍面臨獨(dú)立性不足、技術(shù)滯后、人才短缺等核心問(wèn)題。本文結(jié)合行業(yè)實(shí)踐與權(quán)威案例，系統(tǒng)剖析現(xiàn)存問(wèn)題并提出針對(duì)性對(duì)策，為行業(yè)審計(jì)優(yōu)化提供參考。

　　一、引言

　　房地產(chǎn)行業(yè)具有資金密集、周期長(zhǎng)、業(yè)務(wù)鏈條復(fù)雜等特點(diǎn)，其內(nèi)部審計(jì)工作直接關(guān)系到企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控、合規(guī)運(yùn)營(yíng)及可持續(xù)發(fā)展。然而，當(dāng)前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)仍面臨獨(dú)立性不足、技術(shù)滯后、人才短缺等核心問(wèn)題。本文結(jié)合行業(yè)實(shí)踐與權(quán)威案例，系統(tǒng)剖析現(xiàn)存問(wèn)題并提出針對(duì)性對(duì)策，為行業(yè)審計(jì)優(yōu)化提供參考。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的核心職能與行業(yè)特殊性

　　(一)核心職能

　　結(jié)合審計(jì)署相關(guān)規(guī)定及房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際，內(nèi)部審計(jì)的核心職能主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是監(jiān)督管控，對(duì)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、資金使用、財(cái)務(wù)收支、招投標(biāo)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行全程監(jiān)督，排查違規(guī)操作、資金挪用、成本虛增等問(wèn)題，保障企業(yè)資產(chǎn)安全;二是風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，識(shí)別企業(yè)在市場(chǎng)波動(dòng)、政策調(diào)整、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中的潛在風(fēng)險(xiǎn)，提前預(yù)判風(fēng)險(xiǎn)隱患并提出防控建議;三是價(jià)值提升，通過(guò)審計(jì)發(fā)現(xiàn)管理漏洞，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，降低運(yùn)營(yíng)成本，推動(dòng)企業(yè)優(yōu)化資源配置，提升核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　(二)行業(yè)特殊性

　　房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特性決定了其內(nèi)部審計(jì)與其他行業(yè)存在顯著差異，也增加了審計(jì)工作的難度：一是業(yè)務(wù)鏈條長(zhǎng)，從土地獲取、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)，到銷售回款、物業(yè)運(yùn)營(yíng)，每個(gè)環(huán)節(jié)都涉及大量資金流轉(zhuǎn)和合同往來(lái)，審計(jì)覆蓋范圍廣;二是資金投入大，單個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目資金投入動(dòng)輒數(shù)億、數(shù)十億元，資金來(lái)源復(fù)雜(自有資金、銀行貸款、預(yù)售資金等)，資金監(jiān)管難度大;三是政策關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，受土地、金融、稅收、環(huán)保等多項(xiàng)政策調(diào)控，審計(jì)工作需緊密貼合政策要求，及時(shí)應(yīng)對(duì)政策變化帶來(lái)的審計(jì)重點(diǎn)調(diào)整;四是項(xiàng)目差異性大，不同區(qū)域、不同類型(住宅、商業(yè)、保障性住房)的項(xiàng)目，在開(kāi)發(fā)模式、盈利模式、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)上存在較大差異，對(duì)審計(jì)人員的專業(yè)能力提出更高要求。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)存在的突出問(wèn)題(結(jié)合實(shí)際辦理經(jīng)驗(yàn))

　　結(jié)合筆者參與的多家房地產(chǎn)企業(yè)(含國(guó)有房企、民營(yíng)房企)內(nèi)部審計(jì)項(xiàng)目辦理經(jīng)驗(yàn)，以及行業(yè)調(diào)研情況，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)存在的問(wèn)題主要集中在理念、制度、執(zhí)行、人員、結(jié)果運(yùn)用五個(gè)方面，部分問(wèn)題具有普遍性和典型性，嚴(yán)重影響審計(jì)工作的質(zhì)量和效能。

　　(一)審計(jì)理念滯后，重視程度不足

　　這是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)最突出的共性問(wèn)題，尤其在部分民營(yíng)房企中表現(xiàn)更為明顯。一方面，企業(yè)管理層對(duì)內(nèi)部審計(jì)的認(rèn)知存在偏差，多數(shù)管理層將內(nèi)部審計(jì)簡(jiǎn)單等同于“財(cái)務(wù)查賬”，認(rèn)為審計(jì)工作只是“挑毛病、找問(wèn)題”，忽視其在風(fēng)險(xiǎn)防控、管理優(yōu)化、價(jià)值提升中的核心作用，甚至將審計(jì)部門視為“可有可無(wú)”的部門。在實(shí)際工作中，部分房企管理層對(duì)審計(jì)工作干預(yù)較多，審計(jì)部門缺乏獨(dú)立的工作權(quán)限，難以客觀、公正地開(kāi)展審計(jì)工作。例如，某區(qū)屬國(guó)有房企在審計(jì)過(guò)程中，管理層因擔(dān)心審計(jì)結(jié)果影響項(xiàng)目進(jìn)度，要求審計(jì)部門簡(jiǎn)化對(duì)工程簽證變更的審計(jì)流程，導(dǎo)致部分違規(guī)簽證未被及時(shí)發(fā)現(xiàn)，造成項(xiàng)目成本虛增。

　　另一方面，企業(yè)內(nèi)部各部門對(duì)審計(jì)工作的配合度不高，認(rèn)為審計(jì)工作是“針對(duì)自己”，存在抵觸情緒，在審計(jì)資料提供、問(wèn)題核實(shí)等環(huán)節(jié)推諉扯皮，導(dǎo)致審計(jì)工作推進(jìn)困難，審計(jì)效率低下。此外，部分企業(yè)將內(nèi)部審計(jì)定位為“事后監(jiān)督”，忽視事前預(yù)防和事中控制，往往在問(wèn)題發(fā)生后才開(kāi)展審計(jì)，難以發(fā)揮審計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警作用，導(dǎo)致企業(yè)遭受不必要的損失。

　　(二)審計(jì)制度不完善，流程不規(guī)范

　　依據(jù)《審計(jì)署關(guān)于內(nèi)部審計(jì)工作的規(guī)定》，企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全內(nèi)部審計(jì)制度，明確審計(jì)工作的領(lǐng)導(dǎo)體制、職責(zé)權(quán)限、人員配備、經(jīng)費(fèi)保障、審計(jì)結(jié)果運(yùn)用和責(zé)任追究等。但當(dāng)前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)未建立完善的內(nèi)部審計(jì)制度體系，存在制度空白、流程不規(guī)范等問(wèn)題。

　　一是審計(jì)制度針對(duì)性不強(qiáng)，多數(shù)企業(yè)照搬照抄其他行業(yè)的審計(jì)制度，未結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特性和企業(yè)自身實(shí)際，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、工程建設(shè)、預(yù)售資金監(jiān)管等核心環(huán)節(jié)的審計(jì)要求不明確，缺乏可操作性。例如，部分企業(yè)未制定專門的工程審計(jì)制度，對(duì)工程招投標(biāo)、造價(jià)控制、簽證變更等關(guān)鍵環(huán)節(jié)的審計(jì)流程、審計(jì)標(biāo)準(zhǔn)未作出具體規(guī)定，導(dǎo)致審計(jì)人員在開(kāi)展工作時(shí)無(wú)據(jù)可依、隨意性較大。

　　二是審計(jì)流程不規(guī)范，從審計(jì)計(jì)劃制定、審計(jì)項(xiàng)目實(shí)施，到審計(jì)報(bào)告出具、問(wèn)題整改，缺乏一套標(biāo)準(zhǔn)化的操作流程。部分企業(yè)審計(jì)計(jì)劃制定缺乏科學(xué)性，未結(jié)合企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，盲目開(kāi)展審計(jì)工作;審計(jì)實(shí)施過(guò)程中，審計(jì)范圍不明確、審計(jì)方法落后，仍以傳統(tǒng)的查賬、核對(duì)為主，缺乏對(duì)大數(shù)據(jù)分析、信息技術(shù)等先進(jìn)審計(jì)手段的應(yīng)用，難以發(fā)現(xiàn)深層次問(wèn)題;審計(jì)報(bào)告出具后，未及時(shí)向管理層反饋，審計(jì)結(jié)論缺乏針對(duì)性和可操作性。

　　三是制度更新不及時(shí)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化，原有內(nèi)部審計(jì)制度已不適應(yīng)新情況，而企業(yè)未及時(shí)對(duì)制度予以修訂完善，致使制度失去有效性。例如，預(yù)售資金監(jiān)管政策調(diào)整后，部分企業(yè)未及時(shí)更新相關(guān)審計(jì)制度，導(dǎo)致審計(jì)工作無(wú)法有效覆蓋預(yù)售資金使用的合規(guī)性監(jiān)管。

　　(三)審計(jì)執(zhí)行不到位，重點(diǎn)環(huán)節(jié)監(jiān)管缺失

　　即使部分房地產(chǎn)企業(yè)建立了內(nèi)部審計(jì)制度，但在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，往往存在“走過(guò)場(chǎng)”“形式化”的問(wèn)題，尤其是在房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，審計(jì)監(jiān)管缺失較為嚴(yán)重，這也是筆者在審計(jì)辦理過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的最突出的實(shí)操問(wèn)題。

　　一是工程建設(shè)環(huán)節(jié)審計(jì)缺位，工程建設(shè)是房地產(chǎn)企業(yè)資金投入最大、風(fēng)險(xiǎn)最高的環(huán)節(jié)，也是審計(jì)工作的重點(diǎn)，但部分企業(yè)對(duì)工程招投標(biāo)、造價(jià)控制、施工質(zhì)量、簽證變更等環(huán)節(jié)的審計(jì)不到位。例如，在招投標(biāo)環(huán)節(jié)，審計(jì)部門未參與全過(guò)程監(jiān)督，導(dǎo)致存在圍標(biāo)、串標(biāo)、暗箱操作等問(wèn)題，部分中標(biāo)單位資質(zhì)不符、報(bào)價(jià)偏高，增加了項(xiàng)目成本;在工程簽證變更環(huán)節(jié)，審計(jì)部門未對(duì)簽證的合理性、必要性進(jìn)行審核，導(dǎo)致部分虛假簽證、違規(guī)簽證存在，造成資金浪費(fèi)。某國(guó)有房企審計(jì)中發(fā)現(xiàn)，下屬子公司某項(xiàng)目存在大量未履行審批流程的簽證變更，涉及金額超千萬(wàn)元，均未經(jīng)過(guò)審計(jì)審核，導(dǎo)致項(xiàng)目成本超支。

　　二是資金管理環(huán)節(jié)審計(jì)薄弱，房地產(chǎn)企業(yè)資金量大、流轉(zhuǎn)快，資金管理的規(guī)范性直接關(guān)系到企業(yè)的生存發(fā)展，但部分企業(yè)內(nèi)部審計(jì)對(duì)資金籌集、使用、監(jiān)管等環(huán)節(jié)的審計(jì)力度不足。例如，部分企業(yè)未對(duì)預(yù)售資金的使用進(jìn)行嚴(yán)格審計(jì)，導(dǎo)致預(yù)售資金被違規(guī)挪用至非項(xiàng)目開(kāi)發(fā)領(lǐng)域;部分企業(yè)關(guān)聯(lián)方資金往來(lái)頻繁，審計(jì)部門未對(duì)往來(lái)資金的真實(shí)性、合規(guī)性進(jìn)行審核，存在資金占用、利益輸送等風(fēng)險(xiǎn)。

　　三是銷售環(huán)節(jié)審計(jì)缺失，部分企業(yè)對(duì)銷售合同簽訂、銷售回款、房?jī)r(jià)折扣、車位銷售等環(huán)節(jié)的審計(jì)不到位，導(dǎo)致存在銷售數(shù)據(jù)造假、回款不及時(shí)、違規(guī)折扣、截留房款等問(wèn)題。例如，某民營(yíng)房企審計(jì)中發(fā)現(xiàn)，銷售人員為完成銷售任務(wù)，擅自給予客戶違規(guī)折扣，且未按規(guī)定報(bào)備，導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)流失;部分銷售回款未及時(shí)存入監(jiān)管賬戶，存在資金挪用風(fēng)險(xiǎn)。

　　(四)審計(jì)人員專業(yè)能力不足，隊(duì)伍建設(shè)滯后

　　房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作涉及財(cái)務(wù)、工程、法律、營(yíng)銷、政策等多個(gè)領(lǐng)域，對(duì)審計(jì)人員的專業(yè)能力和綜合素養(yǎng)提出了較高要求。但當(dāng)前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)隊(duì)伍建設(shè)滯后，人員專業(yè)能力不足，難以滿足審計(jì)工作的實(shí)際需求。

　　一是審計(jì)人員結(jié)構(gòu)不合理，多數(shù)企業(yè)審計(jì)人員以財(cái)務(wù)人員為主，缺乏工程、法律、營(yíng)銷等專業(yè)領(lǐng)域的人才，形成“單一財(cái)務(wù)型”審計(jì)隊(duì)伍。在開(kāi)展工程審計(jì)、營(yíng)銷審計(jì)等工作時(shí)，審計(jì)人員因缺乏相關(guān)專業(yè)知識(shí)，無(wú)法準(zhǔn)確識(shí)別問(wèn)題、判斷風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致審計(jì)工作流于形式。例如，在工程造價(jià)審計(jì)中，財(cái)務(wù)出身的審計(jì)人員無(wú)法準(zhǔn)確判斷工程量、工程造價(jià)的合理性，難以發(fā)現(xiàn)高估冒算、虛假報(bào)價(jià)等問(wèn)題。

　　二是審計(jì)人員專業(yè)能力不足，部分審計(jì)人員缺乏系統(tǒng)的審計(jì)專業(yè)培訓(xùn)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)政策、業(yè)務(wù)流程、審計(jì)方法了解不深入，尤其是對(duì)大數(shù)據(jù)審計(jì)、信息化審計(jì)等先進(jìn)手段掌握不足，審計(jì)效率和質(zhì)量不高。此外，部分審計(jì)人員職業(yè)道德水平不高，在審計(jì)工作中存在徇私舞弊、弄虛作假等行為，影響審計(jì)工作的客觀性和公正性。

　　三是審計(jì)隊(duì)伍穩(wěn)定性差，部分企業(yè)對(duì)審計(jì)人員的重視程度不足，薪酬待遇、職業(yè)發(fā)展空間有限，導(dǎo)致審計(jì)人員流失嚴(yán)重，難以形成一支穩(wěn)定、專業(yè)的審計(jì)隊(duì)伍。同時(shí)，企業(yè)未建立完善的審計(jì)人員培訓(xùn)體系，無(wú)法及時(shí)提升審計(jì)人員的專業(yè)能力，適應(yīng)行業(yè)發(fā)展和審計(jì)工作的新需求。

　　(五)審計(jì)結(jié)果運(yùn)用不充分，整改閉環(huán)未形成

　　內(nèi)部審計(jì)的最終目的是發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題、優(yōu)化管理，但當(dāng)前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在“重審計(jì)、輕整改”“重發(fā)現(xiàn)、輕運(yùn)用”的問(wèn)題，審計(jì)結(jié)果難以有效落地，整改閉環(huán)未形成，導(dǎo)致審計(jì)工作失去應(yīng)有的意義。

　　一是審計(jì)整改不到位，部分企業(yè)對(duì)審計(jì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題重視不足，未制定具體的整改方案，整改工作流于形式，甚至存在“虛假整改”“敷衍整改”的情況。例如，審計(jì)發(fā)現(xiàn)某項(xiàng)目存在違規(guī)挪用預(yù)售資金問(wèn)題，企業(yè)僅表面上收回部分資金，未對(duì)相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行問(wèn)責(zé)，也未建立完善的資金監(jiān)管機(jī)制，導(dǎo)致類似問(wèn)題再次發(fā)生。某區(qū)屬國(guó)有房企審計(jì)整改率不足40%，大量審計(jì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題長(zhǎng)期未得到解決。

　　二是審計(jì)結(jié)果未與企業(yè)管理、績(jī)效考核掛鉤，部分企業(yè)未將審計(jì)結(jié)果作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策、部門績(jī)效考核、人員獎(jiǎng)懲的重要依據(jù)，導(dǎo)致審計(jì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題無(wú)法得到有效重視，各部門缺乏整改的積極性和主動(dòng)性。

　　三是審計(jì)成果轉(zhuǎn)化不足，審計(jì)部門未對(duì)審計(jì)發(fā)現(xiàn)的共性問(wèn)題、深層次問(wèn)題進(jìn)行總結(jié)分析，未提出針對(duì)性的優(yōu)化建議，也未推動(dòng)企業(yè)完善管理制度、優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，導(dǎo)致審計(jì)工作無(wú)法發(fā)揮“以審促管、以審增效”的作用。此外，審計(jì)部門與內(nèi)部紀(jì)檢監(jiān)察、巡視巡察、組織人事等其他內(nèi)部監(jiān)督力量缺乏協(xié)作配合，未建立信息共享、結(jié)果共用的工作機(jī)制，監(jiān)督合力未形成。

　　四、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)問(wèn)題的成因分析

　　(一)審計(jì)獨(dú)立性缺失，機(jī)構(gòu)設(shè)置不合理

　　治理結(jié)構(gòu)缺陷：多數(shù)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)部門隸屬于財(cái)務(wù)部或管理層，導(dǎo)致審計(jì)工作受制于業(yè)務(wù)部門利益。例如，某中型房企審計(jì)發(fā)現(xiàn)工程變更簽證存在重大漏洞，但因項(xiàng)目經(jīng)理以“工期緊張”為由推諉，審計(jì)部門未能有效追責(zé)。

　　跨區(qū)域管理障礙：房企項(xiàng)目分散全國(guó)，區(qū)域公司審計(jì)資源不足，導(dǎo)致信息傳遞滯后、標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行不一。某區(qū)域型房企在采購(gòu)審計(jì)中發(fā)現(xiàn)，部分供應(yīng)商與分管副總存在關(guān)聯(lián)交易，但因區(qū)域?qū)徲?jì)權(quán)限受限，問(wèn)題長(zhǎng)期未被披露。

　　(二)行業(yè)特性帶來(lái)的審計(jì)難度增加

　　房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)鏈條長(zhǎng)、資金投入大、涉及環(huán)節(jié)多、政策關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，導(dǎo)致內(nèi)部審計(jì)工作覆蓋范圍廣、審計(jì)難度大。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，從拿地到竣工交付往往需要3-5年，審計(jì)工作需要全程跟蹤，對(duì)審計(jì)人員的專業(yè)能力、時(shí)間精力提出了更高要求，也增加了審計(jì)工作的復(fù)雜性和難度。此外，房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化程度高，市場(chǎng)波動(dòng)大，政策調(diào)整頻繁，導(dǎo)致審計(jì)重點(diǎn)、審計(jì)方法需要及時(shí)調(diào)整，進(jìn)一步增加了審計(jì)工作的難度。

　　(三)審計(jì)體系建設(shè)投入不足

　　部分房地產(chǎn)企業(yè)為控制成本，對(duì)內(nèi)部審計(jì)體系建設(shè)投入不足，包括經(jīng)費(fèi)投入、人員投入、技術(shù)投入等。經(jīng)費(fèi)投入不足導(dǎo)致審計(jì)部門無(wú)法開(kāi)展全面、深入的審計(jì)工作，難以聘請(qǐng)外部專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)提供支持;人員投入不足導(dǎo)致審計(jì)隊(duì)伍力量薄弱，無(wú)法覆蓋企業(yè)所有核心業(yè)務(wù)環(huán)節(jié);技術(shù)投入不足導(dǎo)致審計(jì)部門無(wú)法運(yùn)用大數(shù)據(jù)、信息化等先進(jìn)審計(jì)手段，審計(jì)效率和質(zhì)量難以提升。依據(jù)《審計(jì)署關(guān)于內(nèi)部審計(jì)工作的規(guī)定》，單位應(yīng)當(dāng)保障內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)和內(nèi)部審計(jì)人員依法依規(guī)獨(dú)立履行職責(zé)，內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)履行內(nèi)部審計(jì)職責(zé)所需經(jīng)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)列入本單位預(yù)算，但部分企業(yè)未落實(shí)這一要求。

　　(四)行業(yè)人才供給不足

　　房地產(chǎn)內(nèi)部審計(jì)需要既懂財(cái)務(wù)、又懂工程、法律、營(yíng)銷、政策的復(fù)合型人才，但當(dāng)前行業(yè)內(nèi)這類復(fù)合型人才供給不足，導(dǎo)致多數(shù)企業(yè)審計(jì)隊(duì)伍專業(yè)能力不足。同時(shí)，部分企業(yè)對(duì)審計(jì)人才的培養(yǎng)、引進(jìn)重視不足，未建立完善的人才培養(yǎng)體系和激勵(lì)機(jī)制，難以吸引和留住優(yōu)秀的審計(jì)人才，進(jìn)一步加劇了審計(jì)隊(duì)伍建設(shè)滯后的問(wèn)題。

　　五、解決房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)問(wèn)題的對(duì)策建議(結(jié)合實(shí)操經(jīng)驗(yàn))

　　針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)存在的問(wèn)題及成因，結(jié)合行業(yè)實(shí)際、審計(jì)辦理經(jīng)驗(yàn)和審計(jì)署相關(guān)規(guī)定，提出以下針對(duì)性對(duì)策建議，推動(dòng)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作提質(zhì)增效，充分發(fā)揮其在風(fēng)險(xiǎn)防控、管理優(yōu)化、價(jià)值提升中的核心作用。

　　(一)更新審計(jì)理念，提高重視程度

　　一是強(qiáng)化管理層認(rèn)知，企業(yè)管理層要樹(shù)立“審計(jì)促管理、審計(jì)防風(fēng)險(xiǎn)、審計(jì)創(chuàng)價(jià)值”的理念，充分認(rèn)識(shí)內(nèi)部審計(jì)的核心作用，將內(nèi)部審計(jì)納入企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略，明確審計(jì)部門的獨(dú)立地位，給予審計(jì)部門充分的工作權(quán)限，保障審計(jì)工作不受干預(yù)，確保審計(jì)工作的客觀性、公正性。例如，企業(yè)董事會(huì)應(yīng)定期聽(tīng)取內(nèi)部審計(jì)工作匯報(bào)，加強(qiáng)對(duì)審計(jì)工作規(guī)劃、年度審計(jì)計(jì)劃、審計(jì)質(zhì)量控制、問(wèn)題整改和隊(duì)伍建設(shè)等重要事項(xiàng)的管理。

　　二是加強(qiáng)全員審計(jì)意識(shí)宣傳，通過(guò)內(nèi)部培訓(xùn)、會(huì)議宣傳等方式，向企業(yè)各部門、全體員工普及內(nèi)部審計(jì)知識(shí)，明確審計(jì)工作的目的、意義和要求，提高各部門對(duì)審計(jì)工作的配合度，消除抵觸情緒，形成“全員參與、全員監(jiān)督”的良好氛圍。同時(shí)，強(qiáng)化員工風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)與合規(guī)意識(shí)，讓員工明白遵守制度是企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展之基礎(chǔ)以及個(gè)人職業(yè)發(fā)展的保障。

　　三是轉(zhuǎn)變審計(jì)定位，推動(dòng)內(nèi)部審計(jì)從“事后監(jiān)督”向“事前預(yù)防、事中控制、事后整改”轉(zhuǎn)變，將審計(jì)工作貫穿于企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、資金管理、銷售運(yùn)營(yíng)等各個(gè)環(huán)節(jié)，提前識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、防范風(fēng)險(xiǎn)，避免問(wèn)題發(fā)生后造成不必要的損失。

　　(二)完善審計(jì)制度，規(guī)范審計(jì)流程

　　一是結(jié)合行業(yè)特性和企業(yè)實(shí)際，建立健全內(nèi)部審計(jì)制度體系，依據(jù)《審計(jì)署關(guān)于內(nèi)部審計(jì)工作的規(guī)定》，明確審計(jì)部門的職責(zé)權(quán)限、審計(jì)范圍、審計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、審計(jì)流程等，制定針對(duì)性強(qiáng)、可操作性強(qiáng)的審計(jì)制度，如工程審計(jì)制度、資金審計(jì)制度、銷售審計(jì)制度、預(yù)售資金監(jiān)管審計(jì)制度等，確保審計(jì)工作有章可循、有規(guī)可依。例如，某區(qū)屬國(guó)有房企通過(guò)對(duì)標(biāo)監(jiān)管要求，完成23項(xiàng)核心制度的“廢改立”，形成包括《財(cái)務(wù)管控辦法》《投資管理辦法》等14項(xiàng)關(guān)鍵制度，細(xì)化“三重一大”決策節(jié)點(diǎn)與授權(quán)標(biāo)準(zhǔn)，有效規(guī)范了審計(jì)工作。

　　二是規(guī)范審計(jì)流程，制定標(biāo)準(zhǔn)化的審計(jì)操作流程，明確審計(jì)計(jì)劃制定、審計(jì)項(xiàng)目實(shí)施、審計(jì)證據(jù)收集、審計(jì)報(bào)告出具、問(wèn)題整改等各個(gè)環(huán)節(jié)的工作要求和時(shí)間節(jié)點(diǎn)，確保審計(jì)工作有序開(kāi)展。審計(jì)計(jì)劃制定要結(jié)合企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估矩陣篩選高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域，明確審計(jì)優(yōu)先級(jí);審計(jì)實(shí)施過(guò)程中，要明確審計(jì)范圍、重點(diǎn)及方法，確保審計(jì)工作全面、深入;審計(jì)報(bào)告要客觀、公正，提出針對(duì)性的整改建議和優(yōu)化措施。

　　三是建立制度動(dòng)態(tài)更新機(jī)制，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)整、市場(chǎng)變化和企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展需求，及時(shí)修訂完善內(nèi)部審計(jì)制度，確保制度的時(shí)效性和有效性。同時(shí)，加強(qiáng)制度執(zhí)行的監(jiān)督檢查，確保制度落到實(shí)處，避免制度“形同虛設(shè)”。

　　(三)強(qiáng)化審計(jì)執(zhí)行，聚焦核心環(huán)節(jié)監(jiān)管

　　一是聚焦核心業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，加大審計(jì)力度，將工程建設(shè)、資金管理、銷售運(yùn)營(yíng)、招投標(biāo)等作為審計(jì)工作的重點(diǎn)，開(kāi)展全程跟蹤審計(jì)，確保每個(gè)環(huán)節(jié)都得到有效監(jiān)管。例如，在工程建設(shè)環(huán)節(jié)，審計(jì)部門要參與招投標(biāo)全過(guò)程監(jiān)督，審核投標(biāo)單位資質(zhì)、報(bào)價(jià)合理性，對(duì)工程簽證變更進(jìn)行嚴(yán)格審核，確保簽證的合理性、必要性，防范成本虛增;在資金管理環(huán)節(jié)，加強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金、自有資金、銀行貸款的審計(jì)，嚴(yán)格審核資金使用的合規(guī)性，防范資金挪用、資金占用等風(fēng)險(xiǎn);在銷售環(huán)節(jié)，加強(qiáng)對(duì)銷售合同、銷售回款、房?jī)r(jià)折扣的審計(jì)，確保銷售數(shù)據(jù)真實(shí)、回款及時(shí)，防范利潤(rùn)流失。

　　二是創(chuàng)新審計(jì)方法，推動(dòng)傳統(tǒng)審計(jì)向信息化審計(jì)、大數(shù)據(jù)審計(jì)轉(zhuǎn)變，引入審計(jì)信息化系統(tǒng)，整合企業(yè)財(cái)務(wù)、工程、銷售等各類數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享、實(shí)時(shí)監(jiān)控，提高審計(jì)效率和質(zhì)量。例如，通過(guò)大數(shù)據(jù)分析技術(shù)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、銷售數(shù)據(jù)進(jìn)行挖掘分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)異常數(shù)據(jù)和潛在風(fēng)險(xiǎn)，提升審計(jì)的精準(zhǔn)性。同時(shí)，結(jié)合穿行測(cè)試、抽樣檢查、函證等審計(jì)方法，確保審計(jì)工作的全面性和準(zhǔn)確性。

　　三是加強(qiáng)審計(jì)現(xiàn)場(chǎng)管理，規(guī)范審計(jì)證據(jù)收集、整理、歸檔工作，確保審計(jì)證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，為審計(jì)結(jié)論提供有力支撐。同時(shí)，建立審計(jì)工作臺(tái)賬，及時(shí)記錄審計(jì)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，跟蹤問(wèn)題整改情況，確保審計(jì)工作落地見(jiàn)效。

　　(四)加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)，提升專業(yè)能力

　　一是優(yōu)化審計(jì)人員結(jié)構(gòu)，打破“單一財(cái)務(wù)型”審計(jì)隊(duì)伍格局，引進(jìn)工程、法律、營(yíng)銷、政策等專業(yè)領(lǐng)域的人才，打造一支復(fù)合型審計(jì)隊(duì)伍。同時(shí)，合理配置審計(jì)人員，根據(jù)企業(yè)規(guī)模、業(yè)務(wù)范圍，配備足夠數(shù)量的審計(jì)人員，確保審計(jì)工作能夠全面覆蓋企業(yè)所有核心業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)。例如，組建“財(cái)務(wù)+工程+法務(wù)+運(yùn)營(yíng)”的復(fù)合型審計(jì)團(tuán)隊(duì)，財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)賬務(wù)核查、稅務(wù)合規(guī);工程人員識(shí)別成本虛高;法務(wù)人員把控合同合規(guī);運(yùn)營(yíng)人員從項(xiàng)目周期視角判斷進(jìn)度與資金匹配性。

　　二是加強(qiáng)審計(jì)人員專業(yè)培訓(xùn)，建立完善的培訓(xùn)體系，定期組織審計(jì)人員參加專業(yè)培訓(xùn)、行業(yè)交流活動(dòng)，學(xué)習(xí)房地產(chǎn)行業(yè)政策、業(yè)務(wù)流程、審計(jì)方法、信息化技術(shù)等知識(shí)，提升審計(jì)人員的專業(yè)能力和綜合素養(yǎng)。同時(shí)，鼓勵(lì)審計(jì)人員考取注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)造價(jià)工程師、審計(jì)師等專業(yè)資格證書(shū)，提高審計(jì)隊(duì)伍的專業(yè)性。此外，加強(qiáng)審計(jì)人員職業(yè)道德教育，規(guī)范審計(jì)人員行為，確保審計(jì)工作的客觀性、公正性。

　　三是建立完善的激勵(lì)機(jī)制，提高審計(jì)人員的薪酬待遇，拓寬職業(yè)發(fā)展空間，吸引和留住優(yōu)秀的審計(jì)人才。同時(shí)，建立審計(jì)人員績(jī)效考核制度，將審計(jì)工作質(zhì)量、審計(jì)成果轉(zhuǎn)化、問(wèn)題整改等納入績(jī)效考核，充分調(diào)動(dòng)審計(jì)人員的工作積極性和主動(dòng)性。

　　(五)強(qiáng)化審計(jì)結(jié)果運(yùn)用，形成整改閉環(huán)

　　一是壓實(shí)整改責(zé)任，建立“問(wèn)題清單+責(zé)任清單+措施清單+時(shí)限清單”的整改臺(tái)賬，明確整改責(zé)任人、整改措施和整改時(shí)限，實(shí)行銷號(hào)管理，確保審計(jì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題件件有回音、事事有落實(shí)。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)整改工作的監(jiān)督檢查，定期開(kāi)展整改“回頭看”，對(duì)整改不到位、虛假整改的情況，嚴(yán)肅追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。例如，某區(qū)屬國(guó)有房企通過(guò)系統(tǒng)整改，巡察整改完成率由60%提升至95%，內(nèi)部合規(guī)監(jiān)管整改率達(dá)100%。

　　二是推動(dòng)審計(jì)結(jié)果與企業(yè)管理、績(jī)效考核掛鉤，將審計(jì)結(jié)果作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策、部門績(jī)效考核、人員獎(jiǎng)懲的重要依據(jù)，對(duì)審計(jì)工作開(kāi)展好、問(wèn)題整改到位的部門和個(gè)人給予表彰獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)審計(jì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題多、整改不到位的部門和個(gè)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)，充分發(fā)揮審計(jì)的約束作用。同時(shí)，將內(nèi)部審計(jì)結(jié)果及整改情況作為考核、任免、獎(jiǎng)懲干部和相關(guān)決策的重要依據(jù)。

　　三是加強(qiáng)審計(jì)成果轉(zhuǎn)化，審計(jì)部門要對(duì)審計(jì)發(fā)現(xiàn)的共性問(wèn)題、深層次問(wèn)題進(jìn)行總結(jié)分析，提出針對(duì)性的優(yōu)化建議，推動(dòng)企業(yè)完善管理制度、優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，堵塞管理漏洞，提升企業(yè)管理水平。同時(shí)，加強(qiáng)與內(nèi)部紀(jì)檢監(jiān)察、巡視巡察、組織人事等其他內(nèi)部監(jiān)督力量的協(xié)作配合，建立信息共享、結(jié)果共用、重要事項(xiàng)共同實(shí)施、問(wèn)題整改問(wèn)責(zé)共同落實(shí)等工作機(jī)制，形成監(jiān)督合力。此外，企業(yè)對(duì)內(nèi)部審計(jì)發(fā)現(xiàn)的典型性、普遍性、傾向性問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)分析研究，制定和完善相關(guān)管理制度，建立健全內(nèi)部控制措施。

　　結(jié)語(yǔ)：房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的優(yōu)化需從獨(dú)立性保障、技術(shù)升級(jí)、人才建設(shè)、成果轉(zhuǎn)化四方面協(xié)同推進(jìn)。企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身規(guī)模和業(yè)務(wù)特點(diǎn)，借鑒萬(wàn)科等領(lǐng)先企業(yè)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，構(gòu)建“風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向、技術(shù)驅(qū)動(dòng)、人才支撐、閉環(huán)管理”的現(xiàn)代審計(jì)體系，為高質(zhì)量發(fā)展筑牢防線。